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涨得最快 也最抗跌 “鸡娃”、投资两不误？北上
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摘要：作为“金字塔尖”的学区房，被认为是近期北京楼市异动的起点。 3月16日，上海教委官方重申了2018年提出的“中考改革”，包括区重点高中名额分配等问题。教改新政一出，学区房应
作为“金字塔尖”的学区房，被认为是近期北京楼市异动的起点。
3月16日，上海教委官方重申了2018年提出的“中考改革”，包括区重点高中名额分配等问题。教改新政一出，学区房应声而落。但有购房者表示“一涨就涨300万，一降才降30万”。
当教育与住房两者相叠加，对市场要素敏感的深圳人总能够通过价格和价值的体现来寻求动态平衡，这也使得深圳的学位房价格在近年来一路领涨。
北京学区房升温逻辑线二孩政策、出国受阻与横盘期的终结
4月2日，北京市住建委发布消息称，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房行为，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。在此次检查中，6家中介门店被要求暂停营业并整改，对部分中介涉嫌存在以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息、未书面告知规定事项等违法违规行为立案17起。
今年以来，针对北京部分区域的楼市异动，监管部门多次发文并实施检查和约谈。其中，学区房问题和经营贷入市、租赁市场乱象等，一同成为监管的重点。
作为“金字塔尖”的学区房，被认为是近期北京楼市异动的起点。去年年末以来，北京是西城区、海淀区的部分学区房价格出现跳涨。21世纪经济报道记者调查发现，在海淀区的一些热门学区，部分房源的价格在一夜之间上涨了20万。西城区此前也被曝出有单价40万以上的学区房。
虽然仅是个案，但这种情况仍对市场情绪带来不小的刺激，加之北京楼市交易量升温，房价也出现加速上涨态势。国家统计局的数据显示，北京二手房价格环比涨幅，已从去年10月的0.4%，扩大到今年2月的1.2%。
此轮学区房的升温，到底是因何而起？
“不上架”的房源
按照北京市小学入学登记时间，学区房交易的高峰期通常在每年的第一季度，但对于学区房的需求并没有淡旺季之分。海淀区蜂鸟社区的一位住户陈女士向21世纪经济报道记者表示，常年有中介对该小区进行询价，还经常有客户在小区楼道里自行张贴“购房需求”。
蜂鸟社区对应“一流一类”的中关村三小，是海淀区的优质学区之一。由于户型小、总价相对不高，过去一年多来，该小区的房价经历了两次跳涨。
以40平方米左右的南向一居室户型为例，2019年年中，该户型的单价约为14万元左右，一年后就涨到了15万元以上。今年以来，同样的房源单价已升至17万元以上，相当于总价累计上涨了100多万。
蜂鸟社区正是北京市住建委此次检查的重点区域之一。陈女士说，去年以来，询价的情况就异常多，导致业主不断上调报价。即便如此，一些房源仍然受到争抢，部分好房源在挂牌当天就被签下，很多购房者感慨“手慢无”。
作为北京市的“教育高地”，海淀区的吸引力辐射全市，一些重点区域的学区房历来抢手。海淀区某重点小学的一名教职人员向21世纪经济报道记者表示，此次学区房升温，或许和二孩政策的放开有关。自2015年10月全面放开二孩政策以来，第一批“二孩”已经3到4岁，正是家长抢占学位的时候。
她还表示，由于疫情及其他原因，很多家长意识到，短期内无法将孩子送往国外读书，于是转向国内的优质学区，同样增加了对学区房的需求。近期一些国际学校的生源增多，同样也是源自该部分的需求。
西城区的情况较为类似。在去年5月宣布实施多校划片后，西城区的德胜学区和金融街学区的优质学区房一度迎来“上车潮”。此后虽然有所降温，但到年末，这些区域的学区房交易再度升温。
21世纪经济报道记者了解到，在金融街片区的丰汇园、宏汇园等小区，虽然单价超过18万元以上的房源早已从各大经纪机构的app上“下架”，但这些高价房源仍然可以参与交易。该区域的经纪人向21世纪经济报道记者透露，在北京市启动上述检查之前，这两个小区有不少单价超过20万的房源成交，均价也高于去年。
相比于需求的增加，优质教育资源仍然有限。自2020年5月西城区宣布实施多校划片后，北京市已经全面实施义务教育多校划片政策。该政策虽然进一步促进了义务教育的均衡化，但对于优质学校所在的片区而言，升入同区域内学校的概率仍然明显高于其他区域。
事实上，为避免学区房升温对市场预期产生影响，北京市采取过多项措施。比如，在一些热点学区，对中介机构挂牌价格进行限制。此外，在链家、我爱我家等经纪机构的APP上，北京市各个小区的历史交易价格，也已无法查询。
文章来源：《大众投资指南》 网址: http://www.dztzznzzs.cn/zonghexinwen/2021/0408/818.html