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放弃核心区房产，转而投资公寓？网友的反向操
作者:网站采编关键词:
摘要：核心区的房子买到就是赚到？ 天下攘攘，皆为利往，核心区楼市数万人抢房，惊艳全南京的超低中签率，众生万象，都是拜倒在了对核心区的超高预期上，一言蔽之“有钱赚”。 而在
核心区的房子买到就是赚到？
天下攘攘，皆为利往，核心区楼市数万人抢房，惊艳全南京的超低中签率，众生万象，都是拜倒在了对核心区的超高预期上，一言蔽之“有钱赚”。
而在当下入手核心区真的是最理想的投资方式吗？
一位网友的反向操作刷新了我的认知：放弃核心区房产，转而选择大规模投资公寓。
这位网友本想入手核心区住宅，但是在久经考量后，把目光投向了核心区的公寓产品。
他向我算了笔账，核心区一套125㎡的房子房屋总价在430万左右，而这一价格大约可以买到6套核心区35㎡的精装公寓。
关键是，430万的住宅需要首付8成，占用资金达到了344万，而公寓只需要首付5成，
从租金来看，35㎡的品质精装修的公寓产品租金大约在2500元左右，那么
而且，随着核心区产业逐渐完善，居住人口增多，未来的租金只会越来越高，3000元/月的租金指日可待。
仅仅按照当下的租金来计算，
相较于公寓产品，住宅的租售比就要低的很多，目前核心区一套120多平米房源的
同时，他向我表示，按照目前核心区这样的体量和学校来看，
核心区租售比惨不忍睹，收租回本周期长达77年？
先不看其投资逻辑是否正确，有一点他所言无虚，住宅的租售比在公寓面前确实是不值一提。
租售比 = 每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价=
例如，一套125平米的房子，售价430万，月租金大约5000元一个月，那么租售比即为1:860，这也就意味着，
相比较之下，一套35㎡的公寓，售价70万，
房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，
从目前核心区住宅和公寓之间的租售比来看，公寓产品在租金收益上的确是要远远优于商品住宅。
不过，核心区内公寓租金也是有一定分化的，相对来说，临近地铁口，周边配套充足的公寓租金能够达到此水准，如10号线万汇城站周边的公寓产品，目前核心区的公寓租住客群多为河西的上班族。
而暂时交通不便，周边配套不成熟的公寓产品，租金要远低于此价格水平。
其实，住宅的租售比一直以来都是惨不忍睹，2020年全国50个重点城市的租售比1：611。其中，
其实，这也从侧面体现出，
商品住宅与公寓投资逻辑不同， 核心区楼市更看未来预期
那么，这是否就意味着，如网友所言，投资核心区的住宅，不如投资公寓？
其实，这其中有一个基础逻辑要明白，在中国的房地产市场，
从前文可以看出来，江北核心区住宅的租售比达到了1:860，要远远低于一线城市的租售比。
而这其中最重要的因素是，
核心区地下城工地夜景图
这也是江北核心区能够出现1:860这样租售比数据的根本原因。
而在当下房地产市场，已经基本没有人通过租售比来衡量未来房产价值了，正处于城市化进程浪潮的中国，一座座新城区拔地而起，伴随而来的是
河西航拍图
这一点也逐渐开始被买房人奉为宝典，
以此前核心区的新房历史来看，2018年，区域新房价格普遍达到了3万/㎡的价格，而当下核心区二手房价基本都在4万+/㎡，
虽然这几年来，核心区商品住宅的租金涨幅寥寥无几，和房价涨幅相比可以忽略不计，但是，房价的涨幅是公寓产品所不能比拟的。
再来看一下公寓产品，公寓作为入门级的不动产投资，具有
正是这样的属性，让未来
而在转售市场上，公寓产品的涨幅相对有限，并不像住宅一样有庞大的基础客群，这也就奠定了公寓产品当下还是以租金收益为主的格局。
未来江北核心区房价能到多少？
虽然所有对未来房价的预测都是不严谨的，不具有科学性的。
但是，房地产市场走向又具有一定的底层逻辑，我们可以通过底层逻辑来预判一下江北核心区的未来走向。
通过该网友的描述，不难发现，他更倾向于投资公寓，很大程度上是对核心区房价的未来想象力不自信，而公寓的投资回报肉眼可见。
文章来源：《大众投资指南》 网址: http://www.dztzznzzs.cn/zonghexinwen/2021/0524/1068.html